כל הזמן שואלים אותי את השאלה – מדוע לשלם לייעוץ משכנתא חיצוני שהוא יקר, אם יש יועץ משכנתא בבנק שאיתו ניתן להתייעץ ללא עלות? יש שפע של חומר הדרכה ומחשבונים באינטרנט, ובסופו של דבר מדובר בסך הכל בהתמקחות על ריביות, שכל אחד יכול לעשות בעצמו ע"י ביקור בכמה בנקים.
"יועץ משכנתא" בבנק
האם ליועץ בבנק – המשמש במקרים רבים כאורים ותומים של הלווים בעסקה הפיננסית הגדולה בחייהם –
השאלות שצריכות להישאל הן-
האם יש לו זמן ורצון לבנות ללקוח משכנתא התואמת במדויק את יכולותיו וצרכיו ושתהיה גם החסכונית ביותר עבור הלקוח?
האם הוא נמדד על פי מספר וגודל התיקים שהוא מוכר ורווחיותם לבנק או על פי התועלת שהוא יצר ללקוח שלוקח את המשכנתא?
על פי רוב כאשר רוצים לקחת משכנתא, כדאי לוודא שיש מי שנלחמים עבורכם, כך שהעסקה הגדולה בחייכם תהיה גם המוצלחת.
ד"ר גוגל
האינטרנט אכן אכן מלא במידע, אבל השאלה עד כמה המידע באמת מובן על ידי אדם מהישוב שאין זה עיסוקו, וגם עד כמה באמת יודעים לעשות בו שימוש נכון ומותאם באמת לצרכי המשפחה.
בעסקה כל כך מהותית, שכל טעות בה יכולה להתבטא בהבדל של עשרות ומאות אלפי שקלים, לא בטוח שכדאי – למי שאין הכשרה פיננסית מתאימה – לתפוס עצמאות דווקא כאן.
להתמקח על הריבית
משכנתא זה לא רק ריבית. האמת היא, שלהבדלים הקטנים בין הריביות שניתן להשיג בבנק זה או אחר אחרי מיקוח קצר או ארוך, יש השפעה קטנה יחסית על העלות הכוללת של המשכנתא.
ההשפעה הגדולה על המשכנתא היא בתמהיל המשכנתא: אילו סוגי הלוואות יש בה (צמודות או לא צמודות למדד, ריביות קבועות או משתנות, מה פרקי הזמן של כל סוג הלוואה, החלק היחסי של כל סוג מתוך סך כל המשכנתא וכו') והיא שתקבע את גובה ההחזר, משך ההחזר ואת החסכון הכללי בהחזר המשכנתא.
המשכנתא היא כמו פאזל והפאזל הזה, כשהוא ניבנה נכון על ידי יועץ משכנתאות ובהתאמה ליכולות ולצרכים הנוכחיים והעתידיים של המשפחה, תוך בחינת תרחישים שונים אשר ישפיעו על גובה ההחזר החודשי – עושה הבדל משמעותי גם בעלות הכוללת של המשכנתא (כמה באמת מחזירים בסך הכל) וגם ביכולת המשפחה לעמוד בה לאורך זמן בראש שקט.
יועץ משכנתאות שהוא שכיר בבנק לא מבצע בדרך כלל ניתוח מעמיק של המשפחה העומדת מולו, ובניית המשכנתא מתבצעת באופן די סטנדרטי על בסיס חישוב קר של ההכנסה הפנוייה כיום וגובה ההחזר החודשי המבוקש, ברוב המקרים בתמהיל שליש-שליש-שליש (פריים-קבועה לא צמודה-משתנה צמודה), שוודאי אינו נכון עבור כל משק בית.
יועץ משכנתאות פרטי טוב ייכנס לעובי הקורה של נתוני המשפחה, ויתאים את המשכנתא בהתחשב בצרכים היחודיים למשפחה, כגון:
– האם קיימים נכסים פיננסיים אחרים ועתידיים (מה המינוף המתאים למשפחה?),
– צפי לשינויים בהכנסות (קידום בעבודה?) או בהוצאות (ילד נוסף?),
– צפי לכספים עתידיים (קרנות השתלמות? ירושות?),
– צורך בחסכון ליעדים אחרים וכו'
וישתמש בהם לצורך בניית תמהיל משכנתא שבאמת מותאם באופן הנכון (וגם החסכוני) לצורכי המשפחה וליכולותיה. סיפור לקוח אודות חסכון של מעל 200,000 ש"ח במשכנתא.
גמישות לשינויים
החלטתם לקחת יועץ משכנתאות פרטי? מצוין. כאשר אתם מקבלים הצעה למשכנתא, וודאו כי יועץ המשכנתאות שלכם יודע לענות לכם על השאלות הבאות:
– עד כמה ההחזר החודשי יציב או ישתנה לאורך השנים ?
– לאיזה סיכונים חשופה המשכנתא ? למשל, מה יקרה במצב של שינויים עתידיים בריבית, שינויים באינפלציה וכדומה והאם רמת הסיכון הגלומה מתאימה לאופייכם.
– עד כמה המשכנתא גמישה לשינויים שאולי אנחנו כבר יודעים שנרצה לעשות בעתיד ? לדוגמא, להחזיר חלק ממנה עם סכום כסף שיתקבל בעוד כמה שנים, או להקטין את ההחזר החודשי לאחר שיתווסף ילד למשפחה וכדומה.
טיפ מכל הלב (והכיס)
שימו לב ! – לפעמים דווקא משכנתא שברגע לקיחתה נראית זולה יותר טומנת בחובה סיכונים גדולים שאינם מתאימים לכם ועלולים לחזור בעתיד כמו בומרנג.
לסיכום, אל תתפתו ליועץ משכנתאות שמבטיח להשיג לכם את הריבית הכי נמוכה – דרשו התייחסות וניתוח לכל השאלות החשובות שהוזכרו כאן, כדי שתוכלו לחיות בשלום עם המשכנתא לאורך שנים, ולדעת שהיא אכן תפורה לצרכים שלכם.
